隨著房地產(chǎn)調(diào)控加劇及房地產(chǎn)利潤(rùn)空間收窄，房地產(chǎn)商開始從聚焦后端轉(zhuǎn)向關(guān)注前端，土地開發(fā)領(lǐng)域愈來愈受到市場(chǎng)的關(guān)注與青睞。

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相對(duì)于常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)而言，土地開發(fā)到底怎么玩？

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01 基本定義

按照百度的定義及一般的理解，土地開發(fā)就是城市建成區(qū)和規(guī)劃建設(shè)區(qū)域由非建設(shè)用地變成建設(shè)用地或增加建設(shè)用地使用效能，包括新建開發(fā)與低效地再開發(fā)。

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也就是說，土地開發(fā)包含了新增開發(fā)與存量開發(fā)兩類。

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我們常見的以下項(xiàng)目均涉及土地開發(fā)問題：

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02 有形與無形工程的不斷遞進(jìn)

就像人們通常把房地產(chǎn)開發(fā)誤解等同于建筑工程，往往也會(huì)把土地開發(fā)誤解等同為筑路工程。

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實(shí)際上，土地開發(fā)遠(yuǎn)比我們想象的筑路工程要復(fù)雜得多。

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土地開發(fā)除了包含看得見的征地拆遷安置及筑路等有形工程，更包含了繁瑣的規(guī)劃修編等技術(shù)工作與漫長(zhǎng)的審批手續(xù)等法務(wù)工作所構(gòu)成的無形工程。

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甚至于，無形工程要比有形工程重要得多。

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03 產(chǎn)業(yè)內(nèi)容與土地載體的不斷遷就

土地開發(fā)也不只是花錢做工程，更需要不斷引入產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，才能使土地具有價(jià)值。

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在實(shí)際操作中，往往還需要提前做功課進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)研、產(chǎn)業(yè)研究及產(chǎn)業(yè)定位。

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根據(jù)初步成果進(jìn)行產(chǎn)業(yè)招商，獲得市場(chǎng)反饋后再不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)定位；根據(jù)優(yōu)化的產(chǎn)業(yè)定位再不斷調(diào)整空間規(guī)劃和布局。

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所以說，土地開發(fā)是產(chǎn)業(yè)內(nèi)容與土地載體不斷磨合、不斷遷就、不斷完善提升的過程。

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只有實(shí)現(xiàn)了土地與產(chǎn)業(yè)的耦合，才能實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的大化，才能成全土地開發(fā)的意義。

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否則，就是糟蹋，而不是開發(fā)。

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04 改變土地用途與性質(zhì)的艱難過程

土地資源既具有自然屬性，也具有社會(huì)屬性

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自然屬性體現(xiàn)在土地的用途，比如農(nóng)用地、建設(shè)用地。

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社會(huì)屬性體現(xiàn)出土地的權(quán)利與權(quán)力關(guān)系，由土地的所有權(quán)決定。

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05 需要回答的五個(gè)問題

如何定位？新形勢(shì)下的土地開發(fā)商的角色。

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如何拿地？以小的成本獲取看似沒價(jià)值的土地且成為有潛質(zhì)的資源。

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如何開發(fā)？與上游政府的關(guān)系，政企關(guān)系的維護(hù)。

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如何運(yùn)營(yíng)？新區(qū)如何炒熱、如何賣地，土地增值及分享、與下游入駐企業(yè)的關(guān)系。

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如何退出？短、中、長(zhǎng)線結(jié)合。

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來源：今日頭條

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